Nieuwsbrief – Bond Amsterdamse Huurders

Nieuwsbrief Bond Amsterdamse Huurders nummer 3

InhoudsopgaveInleidingPuntenplan BAH aanpak wooncrisisMiddenhuur is dure huurPuntentelling en Inkomens Afhankelijke HuurverhogingSP-bijeenkomst Amstelveen, thema: ‘eerlijk wonen zonder winst’Column OnderdakjeOproep om lid te worden van de Bond Amsterdamse HuurdersVrijdag 27 juni protestactie bij Aedes in Den Haag

Dezelfde dag dat het kabinet viel trok minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer het wetsvoorstel in dat de huurbevriezing moest regelen. Nu worden weer álle huurders geconfronteerd met forse huurverhogingen. Die met middenhuur het meest, liefst 7,7%. Die daarboven met 5%, sociale huurders met 4,5 tot 5%. Ook de inkomensafhankelijke huur met haar verwoestende uitwerking blijft. De centrale leus van de woondemonstratie in Utrecht op 10 mei heeft niets aan zeggenschap ingeboet: HUUR OMLAAG!

Puntenplan aanpak wooncrisisWilders heeft zijn tienpuntenplan voor zijn verzonnen vluchtelingentsunami, de BAH heeft liefst tweeëntwintig punten om de zeer reële wooncrisis aan te pakken. Er is een hoop werk aan de winkel!

Amsterdam heeft tussen de 70.000 en 80.000 mensen die op een sociale huurwoning wachten. Jaarlijks worden er slechts enkele tientallen regulier vergeven, de ongeveer 7.000 huurcontracten gaan praktisch allemaal naar voorrangsgroepen. De bevolking van Amsterdam groeit elk jaar netto met 10.000 inwoners en dat zijn zeker niet alleen expats die zich een dure commerciële huurwoning of koopwoning kunnen permitteren.
Kopers en huurders betalen de hoogste woonlasten van Europa, zeker niet iets om trots op te zijn.

Een goede betaalbare woning is een eerste levensbehoefte. Een groeiende groep Amsterdammers is het slachtoffer van deze wooncrisis. Het aantal bankslapers, logeeradreshoppers, meerdere gezinnen op een woning en starters die soms meer als de helft van hun inkomen aan huur uitgeven groeit.
Veel mensen vertrekken ook weer na vijf à zes jaar uit Amsterdam, ondanks dat ze hier werk hebben. Na tien jaar is bijna de helft van de Amsterdamse bevolking gewisseld. Amsterdam is van een emancipatiemachine tot een sorteermachine geworden.
De wooncrisis maakt mensenlevens kapot.

Steeds meer mensen haken af of stemmen op populistische clowns. Het vertrouwen in de overheid en andere instituties neemt af, dit brengt de democratie in gevaar.

Mede na overleg met onze leden stellen we de volgende oplossingen voor.Een sociale huurwoning is geen voorziening voor mensen die niet kunnen meekomen in de woningmarkt.
Sociale huur moet weer een gerespecteerde woonvorm worden zoals in Wenen, Graz of Singapore;Geef mensen weer perspectief.
Steeds meer Amsterdammers haken af. Er wordt toch niets aan hun schimmelwoning gedaan, terwijl de huur elk jaar stijgt. Of het vinden van een goede betaalbare woning is onbereikbaar. Het vertrouwen in de politiek en andere instituties verdwijnt. Een verontrustende ontwikkeling;Stop met framen van groepen die schuldig zouden zijn aan de wooncrisis.
Statushouders, scheefwoners, buitenlandse studenten en senioren zijn niet de oorzaak van de wooncrisis. De wooncrisis is door de politiek gecreëerd en zal hem ook weer moeten oplossen.Stop de verkoop van sociale huurwoningen.
Het maakt de sociale structuur in buurten kapot. Elke verkoop is één sociale huurwoning minder. Er ontstaan steeds meer VVE`s . Gevolg: problemen met onderhoud en verduurzaming, corporaties besteden steeds meer menskracht aan VVE-beheer i.p.v. onderhoud en nieuwbouw. Juist in aantrekkelijke buurten is veel verkocht. Mogen lagere inkomens ook niet prettig wonen? Mensen met een lager inkomen zijn niet minderwaardig;Stop het ‘omkatten’ van grotere woningen naar dure huur.
Grotere woningen worden vaak verkamerd of omgebouwd naar commerciële huur. Terwijl er juist behoefte is aan grotere betaalbare woningen;Geef een terugkeergarantie bij sloop en nieuwbouw
Uiteraard moet sloop zoveel mogelijk voorkomen worden. En als sloop echt onvermijdelijk is, moeten er voldoende sociale huurwoningen terug gebouwd worden. Ook mogen de huren niet te veel stijgen;Stop de flexcontracten
Als je kiest voor jongerencontracten of antikraak, geef in ieder geval perspectief op een woonvervolg. Starters stappen na een flexcontract over op te dure commerciële huur, logeeradreshoppen of terug naar de ouders. Naast flexcontracten bij werk maakt dit de toekomst van jonge mensen stuk;Voer een verhuurvergunning voor alle huurwoningen in.
Andere grote steden doen dit al langer, gelukkig heeft Amsterdam hier ook een start mee gemaakt. Maar doe dit voor alle huurwoningen, ook corporatiewoningen en kamers. Zo kun je goed toezicht houden op misstanden;Laat corporaties ook onder de wet ‘goed verhuurderschap’ vallen.
Zeker bij de commerciële dochters van corporaties zie je soms ook misstanden;Voer een totaal verbod op vakantieverhuur in.
Alleen beperkende maatregelen zijn niet te handhaven;Voer een ‘APK’ voor alle huurwoningen in.
Dit zou om de vier à vijf jaar moeten gebeuren er kan dan naar verduurzaming, schimmel, lekkage en woekerhuur gekeken worden. De huur kan bij gebreken verlaagd worden of de verhuurvergunning ingetrokken worden. Onteigening zou ook onderzocht moeten worden;40-20-20
Dit zou misschien wel 60-20-20 moeten zijn gezien de wachttijden. Beter is te kiezen voor een maximale wachttijd van één jaar en daar het percentage op aan te passen;Overweeg het herinvoeren van een gemeentelijk woningbedrijf.
In het verleden heeft dit ook gewerkt bij vorige wooncrisissen. Het mag van de woningwet als corporaties te weinig bouwen. Corporaties leveren te weinig. Ondersteun initiatieven ook financieel op het gebied van coöperaties en andere wooninitiatieven;Bouw goede betaalbare seniorenwoningen.
56% van de sociale huurders in het centrum is 60+, in zuid is dat al meer als 60%. Hier gaat een acuut probleem ontstaan wegens bereikbaarheid van de woning. Benader mensen persoonlijk en bied hulp bij en financiering van de verhuizing aan. Uiteraard heeft de bewoner het laatste woord. Dit zou doorstroming bevorderen. Hier ligt een taak voor een gemeentelijk woningbedrijf aangezien corporaties te weinig leveren. De verkoop van sociale benedenwoningen is natuurlijk helemaal van de gekke;Stop de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Veel huurders ervaren dit als erg onrechtvaardig. De helft van de corporaties in Nederland maken er overigens niet eens gebruik van. Het inkomen van steeds meer volwassen kinderen die het huis niet kunnen verlaten door de wooncrisis wordt bij het gezinsinkomen opgeteld en als scheefwonen gezien. Als een huurder meer gaat verdienen wordt hij gestraft met een huurverhoging, als een koper meer gaat verdienen wordt hij beloond met een hogere aftrek van de hypotheeklasten. Een inkomen is niet constant, door scheiding, overlijden, pensionering of verdienende kinderen die toch nog een woning vinden kun je in de problemen komen als de huur al behoorlijk boven de huurgrens is gestegen. Voer geen inkomenspolitiek via de huur;Haal de WOZ uit WWS.
Er moet weer een relatie komen tussen kwaliteit van een woning en de huur;Geef ‘middenhuur’ dezelfde rechten als sociale huur.
Krijg je een inkomensval dan kun je als middenhuurder geen aanspraak maken op huurtoeslag. Is de woning van een corporatie dan zou de woning naar een sociale huurwoning omgeboekt kunnen worden en is er wel recht op huurtoeslag;Grondpolitiek.
Gelukkig heeft Amsterdam nog veel eigen grond. Helaas speelt bij stadsuitbreiding vaak het probleem van grondspeculatie. Landelijk zou gepleit kunnen worden voor het Finse model. In Finland wordt de waarde van de grond bij onteigening vergoed op basis van de waarde die de grond had voor de vaststelling van het bestemmingsplan;Professionalisering van corporaties.
De meeste corporaties hebben geen bouwkundigen meer in dienst en besteden alle bouwkundige zaken en onderhoud uit. Het is een vorm van verantwoordelijkheid afschuiven. De huurder wordt vaak niet adequaat geholpen en van het kastje naar de beschimmelde muur gestuurd. De corporatie loopt ook een groot risico dat ze overprijst worden bij werkzaamheden;Bepleit in Den Haag de afschaffing van ATAD en de Vennootschapsbelasting.
Als dit gebeurt kunnen de huren met 10 à 15% omlaag. Scheelt weer in de huurtoeslag;Nodig HNA en/of de BAH uit als volwaardige partner bij de prestatie- en kaderafspraken.
Maak ook prestatieafspraken met duidelijke afspraken en spreek ook sancties af. Geen vaagpraat als: Zo min mogelijk, maar aantallen;Leefomgeving.
Zet in op leefbaar groen in bestaande buurten. Zet ook bij nieuwbouw in op gemeenschappelijke voorzieningen zoals horeca en detailhandel. Laat rafelranden en broedplaatsen bestaan en stimuleer dit verschijnsel.
De huurder en gewone Amsterdammer moet weer centraal staan en niet de corporaties of projectontwikkelaars.

Middenhuur is dure huurBestuurslid Winfried over middenhuur

Een sociale- of middenhuurwoning is ongeveer even duur om te bouwen. De stichtingskosten zijn in beide gevallen ongeveer 240.000 Euro. Door een hogere grondprijs kan een middenhuurwoning echter 20.000 Euro duurder uitvallen. Zou je zo`n woning kopen dan moet je samen met je partner minimaal 100.000 Euro bruto per jaar verdienen en zijn de bruto hypotheeklasten per maand ongeveer 1100 Euro. En dat is dan nog zonder de hypotheek-renteaftrek.

Huurder verdient minder, betaalt meer
Verdien je minimaal 47699 bruto per jaar (dit is voor een alleenstaande, meerpersoons-huishouden ongeveer 10.000 Euro hoger), dan ben je veroordeeld tot een middenhuurwoning en mag je tussen de 900 en 1184,82 Euro huur per maand betalen. Met de huurverhoging van de middenhuur van 7,7 % per 1 juli wordt de huur maximaal 1276 Euro per maand. Juist, ruim boven de hypotheeklasten bij een lening van dertig jaar.
Hoe onrechtvaardig. Je hebt hogere maandlasten terwijl je bijna de helft verdient van iemand die koopt. En als je meer gaat verdienen dan 62191 Euro als alleenstaande kom je niet meer in aanmerking en mag je naar de vogelvrije sector.

Huurder betaalt de hypotheek van de huisjesmelker
In de middenhuur geef je tussen de 30 en 40 procent uit van je netto inkomen aan huur. Daarom zijn middenhuurwoningen zo aantrekkelijk voor woningcorporaties en beleggers. De huurder betaalt de hypotheek af, waar hij zelf te weinig voor verdient. Een win-win situatie voor huisjesmelkers. Na dertig jaar verhuur is de woning hypotheekvrij en is het helemaal kassa. Bovendien is er ook nog de jaarlijkse huurverhoging.
Veel corporaties bouwen overigens niet zelf, maar kopen middenhuurwoningen en sociale huurwoningen van projectontwikkelaars, dan weet je in ieder geval dat je teveel betaalt. Maakt niet uit de huurder betaalt wel. Een sociale huurwoning heeft ongeveer twee huurders nodig om zichzelf af te lossen.

Middenhuur vaak te hoog voor leraren, verplegers en agenten
Het narratief is nu dat de middenhuurwoning ideaal is voor docenten, mensen in de zorg en politieagenten. De beginsalarissen liggen inderdaad in de buurt van de onderste inkomensgrens voor middenhuur. Echter door de grote werkdruk in deze beroepen werken veel mensen in deeltijd, 0,6 tot 0,7 fte. Dus ze zijn aangewezen op sociale huur en zelfs dan wordt een groot gedeelte van hun inkomen uitgegeven aan woonlasten.
Krijg je een inkomensval als huurder van een middenhuurwoning door scheiding, overlijden partner of pensionering dan ben je de Sjaak. Een sociale huurwoning is onbereikbaar door lange wachttijden.

Conclusie
Middenhuur is gewoon dure huur en misbruik van de wooncrisis!

La propiété est un vol.
(Eigendom is diefstal, een uitspraak van Pierre Joseph Proudhon die leefde van 1809 tot 1865)

Puntentelling en inkomensafhakelijke huurverhogingWilders heeft de stekker uit het kabinet getrokken en direct zag Minister van Volks-huisvesting Keijzer haar kans schoon om de afgesproken huurbevriezing niet door te laten gaan. Nu was het toch al onduidelijk of die bevriezing ook zou gelden voor de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) en voor huurders met een particuliere verhuurder, maar toch….

Maximale huurhoogte
Ben je slachtoffer van de IAH dan zie je je huur pijlsnel omhoog gaan, ieder jaar met 50 of 100 euro. Maar de huurhoogte wordt niet alleen bepaald door de relatie met je inkomen, maar ook door het aantal punten dat de woning scoort. Dit aantal maximeert de huur. Bij maatregel van bestuur bepaalt het Ministerie van Volkshuisvesting jaarlijks de puntentelling. Denk aan WOZ-waarde: hoe zwaar telt die mee, buitenruimtes: wel of geen mindering in punten als die ontbreekt, enzovoort.. De vastgoedlobby pleit begrijpelijk voor hoe meer punten, hoe beter. Immers, elk extra punt levert extra huurpenningen op. Bij invoering van de Wet Betaalbare Huur, ingegaan op 1 juli 2024, heeft die lobby zo goed haar werk gedaan, dat uiteindelijk de woningen in punten een stuk hoger scoren. En onze Mona was eigenlijk van plan deze lobby nog verder tegemoet te komen. Hopelijk heeft de val van het kabinet dat verijdeld.

Wat scoort uw woning?
Het is helemaal niet gek om eens het aantal punten van de woning vast te stellen met daaraan gekoppeld de maximale huur. Mogelijk is als gevolg van de jaarlijkse IAH de gevraagde huur daar bovenuit gekomen en dus te hoog. In samenwerking met de Stichting !Woon verricht bestuurslid Jan Leegwater puntentellingen. Hij komt bij u thuis voor een huurprijscheck.

SP-bijeenkomst in Amstelveen

Onderdakje 2

Word lid van de Bond Amsterdamse Huurders!Leden van de vroegere huurdersverenigingen van Zuid en Centrum zijn middels een fusie per 1 januari dit jaar automatisch lid geworden van de Bond Amsterdamse Huurders (BAH). De Bond telt meer dan 1000 leden maar wil doorgroeien. Bijna dagelijks melden zich nieuwe leden, terwijl er nog geen ledenwervingscampagne is gestart. Dat belooft wat voor de toekomst! Bent u nog geen lid, word dan lid en strijd mee voor de belangen van de huurders en woningzoekenden: een goed onderhouden, betaalbare woning in een leefbare buurt.

Word lid, klik hier

ACTIE BIJ AEDES – 27 JUNI, 13:00 – DEN HAAG.Wij zeggen: Genoeg is genoeg. Wij eisen huurverlaging!De woningcorporaties, verenigd in hun lobbyclub Aedes, hebben actief gelobbyd vóór de huurverhoging. De huren rijzen al jaren de pan uit, waardoor veel huurders financieel klem zitten. Grootschalige investeringen vanuit de overheid in brede volkshuisvesting en verduurzaming blijven uit. De overheid laat huurders al jaren letterlijk in de kou zitten. De wooncrisis komt niet uit de lucht vallen. Het recht op wonen wordt al tientallen jaren systematisch afgebroken.Aedes kiest duidelijk voor hogere huren, niet voor mensen. Aedes strijdt structureel tégen maatregelen die huurders moeten helpen, zoals huurbevriezing of verlaging. Terwijl kopers jaarlijks € 11 miljard ontvangen via de hypotheekrenteaftrek, worden sociale huurders ondertussen extra belast via de vennootschapbelasting. Hiermee worden de rijken bevoordeeld ten koste van de armen.Het is tijd dat wij zelf opstaan. Voor ons recht op waardig wonen. Voor lagere huren. Voor een eerlijke toekomst.Op 27 juni om 13:00 verzamelen wij ons bij het kantoor van Aedes in Den Haag op Anna van Buerenplein 42 (vlak naast Den Haag Centraal). Wij komen met onze eisen én met een zwartboek: met verhalen van huurders over de impact van torenhoge huren. Wij leggen ons niet neer bij hun beleid van afbraak. Wij eisen:Huurverlaging voor iedereenWoonzekerheid voor iedereenZeggenschap voor huurdersStructurele investeringen in echte volkshuisvestingStop met het intimideren van huurders die hun huurverhoging weigerenZie voor meer van onze argumenten tegen huurverhoging hier de website van BPW. Je hebt het volste recht om je huurverhoging te weigeren. Kom ook. Laat je horen.
Wij Weigeren de Huurverhoging,
Bond Precaire Woonvormen,
Woonprotest Utrecht,
Woonopstand,
Bond Amsterdamse Huurders,
Doorbraak