Analyse van de financiële situatie in 2025 van de woningbouwcorporaties in Amsterdam
Dit jaar heb ik weer een analyse gemaakt van de financiële situatie van de Amsterdamse woningbouwcorporaties. De hoofdvraag is: Moeten ze echt verkopen om overeind te blijven.
Ik heb naar de volgende parameters gekeken om inzicht te krijgen in de financiële situatie van de zes grootste Amsterdamse woningcorporaties. Op Lieven de Key en Stadgenoot na hebben de Amsterdamse corporaties ook bezit buiten Amsterdam. Het bezit van De Alliantie is zelfs voor twee derde buiten Amsterdam. Het is ondoenlijk om alleen het Amsterdamse bezit te beschrijven, het gaat dus om het totale bezit.
Marktwaarde versus Beleidswaarde
De marktwaarde is de waarde van het vastgoed tegen de huidige marktprijs. Projectontwikkelaars en commerciële verhuurders werken alleen met deze marktwaarde. Woningcorporaties werken met de beleidswaarde, deze is meestal tussen de 40 en 50 procent van de marktwaarde. Er is een wettelijke beschrijving hoe deze beleidswaarde berekent moet worden. Onderhoudsstaat, soort woning, wel of geen vast contract, enz heeft allemaal invloed. Een uiterst ingewikkelde berekening die je eigenlijk voor elke woning apart zou moeten uitvoeren. Niet verwonderlijk dat er landelijk grote verschillen zijn. De overheid wil deze wet dan ook versimpelen.
De beleidswaarde speelt een rol bij de berekening van de L.T.V.
L.T.V. Loan to Value
Dit is een parameter voor de leencapaciteit.
L.T.V. = (geleend bedrag : bezit) x 100%. Corporaties gebruiken hier de beleidswaarde als bezit, commerciële verhuurders de marktwaarde. Zou een corporatie de marktwaarde gebruiken dan was de L.T.V. in de meeste gevallen ongeveer 20%. Commerciële exploitanten gebruiken vaak een L.T.V. tussen de 80 en 90 procent. De A.W. (Autoriteit Woningmarkt – Toezichthouder) adviseert een L.T.V. van 70%. Corporaties zouden dus veel meer kunnen lenen om nieuwbouw te plegen.
I.C.R. Interest Coverage Rate
Dit is ook een parameter die iets zegt over de leencapaciteit en kredietwaardigheid.
I.C.R. = Bedrijfsresultaat : rentelast. Het bedrijfsresultaat is winst zonder rente en belasting inclusief de waardetoename. Er wordt een ondergrens van 1,4 gehanteerd.
Netto exploitatieresultaat
Wordt ook wel winst genoemd. De winst is het resultaat uit winst verliesrekening minus de waardetoename van het bezit wordt ook wel de kasstroom genoemd. Lieven de Key geeft b.v. een negatief resultaat aan van 6,4 miljoen en waardevermindering van haar bezit van ongeveer 88 miljoen. Dit geeft dan een netto resultaat van 82 miljoen.
Corporaties zijn toegelaten instellingen en mogen de winst niet aan aandeelhouders of medewerkers uitkeren. Ze kunnen wel extra mensen aannemen of allerlei BV`s oprichten. Ze zouden deze winst alleen moeten gebruiken om de verkoop te stoppen of het enorme achterstallig onderhoud aan te pakken.
De Amsterdamse corporaties maakten over 2024 561,8 milj Euro winst en over 2025 709 milj, bijna anderhalf keer zoveel. De verkoop van sociale huurwoningen leverde in 2024 242,6 milj Euro op. In 2025 was dit gezakt tot 196,6 miljoen voornamelijk door een andere berekening. Zonder verkoop maakten ze nog steeds 512,4 milj Euro winst. Verkoop is helemaal niet nodig om financieel overeind te blijven en je kunt je zelfs afvragen of al die huurverhogingen nodig waren.
Woningen per fte
Aantal woningen per medewerker.
Schulden
Woningcorporaties lenen veel geld voornamelijk om nieuwbouw te plegen. Het gaat dan vaak om geborgde leningen met een rentepercentage van iets meer als drie procent. Hiernaast gaan ze ook kortdurende leningen aan voornamelijk voor plotseling optredend onderhoud en dergelijke. Naast rente worden vooral de geborgde leningen bijna niet afgelost. Het gevolg is dat er een groeiende rentelast ontstaat.
DAEB
Dienst van Algemeen Economisch Belang. Een toegelaten instelling zonder winstoogmerk. Ze mogen zich alleen met wonen bezig houden. In de praktijk doen ze vaak via allerlei BV`s extra zaken erbij. Naast de DAEB tak hebben ze ook een niet DAEB tak, die officieel volledig los moet staan van de DAEB tak in de praktijk zijn ze via personeel en commissarissen nauw verbonden. In 2017 moesten ze een gedeelte van hun vaak geliberaliseerd bezit overhevelen naar niet DAEB. Er zijn ook sociale huurwoningen bij de niet DAEB tak ondergebracht. Kun je ze als ze leeg komen direct verkopen of liberaliseren. Niet DAEB zijn geen toegelaten instellingen.
Woningcorporaties kunnen eigenlijk niet failliet gaan. De huurders van alle andere corporaties moeten dan bijspringen.
Verkoopopbrengst
In 2024 gaven Ymere en De Alliantie een lagere opbrengst bij verkoop op als de andere corporaties deden. In 2025 stellen alle Amsterdamse corporaties kun verkoop cijfers naar beneden bij. De Alliantie legt uit dat ze dit doen omdat de woning een aanschafwaarde vertegenwoordigd. Er kunnen ook nog schulden op de woning zijn. Tevens zijn er ook issues met de erfpacht en eventueel uit te voeren onderhoud bij verkoop. Dit alles zorgt ervoor dat de verkoopopbrengst veel lager geboekt wordt als de werkelijke verkoopopbrengst. Soms wel tot 40% van het verkoopbedrag.
Sloop
Sloop is eigenlijk een gigantische kapitaalvernietiging. Je vindt hier echter niets van terug in de jaaropgaven. Op zijn hoogst soms in de waardevermindering van het bezit. Particulieren slopen zelden tot nooit. Alleen toegelaten instellingen als woningcorporaties zijn hier gek op. Overigens zie je dat ook bij overheids- en onderwijsinstellingen.
Renovatie is bijna altijd goedkoper als sloop/nieuwbouw. Waarom doen ze het dan toch zo vaak? Daar zijn verschillende redenen voor zoals financiers vinden het aantrekkelijker, je kunt de bewonerssamenstelling makkelijker veranderen en het is opwindender je naam te verbinden aan een nieuwbouwproject als aan een renovatie of opknapbeurt van bestaande woningen. Uitdrukkingen als de woningen voldoen niet meer aan de huidige tijd is gewoon prietpraat.
Vergelijkingstabellen
Tabel 1
Gemiddelde uitgaven van de huur per jaar per DAEB woningen in Euro.
| Onderhoud | Beheer | Rentelast | Belasting | |
| Ymere | 3331 | 1280 | 730 | 171 |
| De Alliantie | 2282 | 1055 | 1231 | 416 |
| Stadgenoot | 3423 | 1253 | 1850 | 44 |
| Eigen Haard | 3753 | 1181 | 855 | 325 |
| Rochdale | 2978 | 1158 | 1225 | 232 |
| Lieven de Key | 2848 | 1222 | 1163 | 40 |
Tabel 2
Totale Schuld in miljoenen Euro en beleidswaarde per woning in Euro`s
| Schuld | Beleidswaarde per woning | |
| Ymere | 2643 milj | 83834 |
| De Alliantie | 2594 milj | 128501 |
| Stadgenoot | 1375 milj | 104044 |
| Eigen Haard | 2034 milj | 76227 |
| Rochdale | 1446 milj | 104841 |
| Lieven de Key | 1044 milj | 76312 |
| Totaal | 11136 milj |
Tabel 3
Enkele financiële parameters
| ICR | LTV | fte | woningen per fte | toename personeel sinds 2024 | |
| Ymere | 2,0 | 43% | 1080 | 67 | 0 |
| De Alliantie | 2,3 | 37% | 807 | 71 | 53 |
| Stadgenoot | 1,9 | 42% | 418 | 76 | 28 |
| Eigen Haard | 1,5 | 48% | 712 | 81 | — |
| Rochdale | 1,9 | 40% | 507 | 74 | 12 afname |
| Lieven de Key | 1,5 | 39% | 366 | 89 | 15 |
| Verkoopopbrengst | netto resultaat (winst) | Verlies door leegstand | |
| Ymere | 39 milj | 189 milj | 8,5 milj |
| De Alliantie | 68,8 milj | 193 milj | 8,5 milj |
| Stadgenoot | 52,9 milj | 55 milj | 9,8 milj |
| Eigen Haard | 5,8 milj | 117 milj | 0,6 milj |
| Rochdale | 12,1 milj | 73 milj | 4,7 milj |
| Lieven de Key | 18 milj | 82 milj | —— |
| Totaal | 196,6 milj | 709 milj | 32,1 milj |
Tabel 4
Woninggegevens
| Aantal DAEB | Niet DAEB | Afname DAEB t.o.v 2024 | Sloop | verkoop | Nieuwbouw | |
| Ymere | 65805 | 7104 | 363 | 0 | 203 | 511 |
| De Alliantie | 51005 | 6633 | 641 | 0 | 417 | 1057 |
| Stadgenoot | 29806 | 1848 | 373 toename | 12 | 114 | 500 |
| Eigen Haard | 52315 | 5607 | 535 toename | 130 | 94 | 660 |
| Rochdale | 35440 | 2082 | 18 | 0 | 60 | 700 |
| Lieven de Key | 28137 | 4494 | 534 | 134 | 120 | 422 |
| Totaal | 648 afname | 276 | 1008 | 3850 |
In 2025 heeft Rochdale 500 sociale huurwoningen in Purmerend verkocht aan woningcorporatie Wooncompagnie. Deze staan niet in het lijstje. De afname geldt voor DAEB woningen. De toename zit in de niet DAEB, midden huur en vrije sector.
Lieven de Key heeft ongeveer 3000 woningen in de short stay. Een soort hotels dus.
Conclusies
Verkoop
Zoals eerder aangegeven is verkoop van sociale huurwoningen helemaal niet nodig om financieel overeind te blijven. Als ze niets meer verkopen maken ze samen nog steeds 512,4 milj Euro winst.
Verkoop is niet alleen onnodig uit financiële overwegingen, maar ook verwerpelijk. Het haalt sociale cohesie uit buurten en zijn sociale huurders minderwaardig? Mogen ze ook niet wonen in een aantrekkelijke buurt? Bovendien zijn de woningen onder sociale voorwaarden en met geborgde leningen gebouwd. Sociale huurwoningen zijn van en voor de huurders.
Uitgaven
Uit tabel 1 blijkt dat voor een gemiddelde sociale huurwoning geldt dat 6 maanden naar onderhoud gaan, 2 maanden naar beheer (voornamelijk personeelskosten), 2 à 3 maanden rentelast en ongeveer een halve maand gaat naar de belastingen.
Verlaging van de belastingen levert dus helemaal niet zoveel op. Een dingetje is wel het bedrag dat naar onderhoud gaat. Er is uiteraard veel achterstallig onderhoud, denk aan schimmelwoningen. Onder maatschappelijke en politieke druk moet hier iets aan gedaan worden. Ik krijg signalen van bewoners en ook een aantal corporatiemedewerkers dat corporaties vaak de hoofdprijs betalen. Het kan vaak goedkoper. Beter en professioneler toezicht is hard nodig.
Twee à drie maanden gaan op aan rente. Dit bedrag is zo hoog omdat nieuwbouw met leningen wordt gefinancierd en er wordt bijna niet afgelost. Bij meer nieuwbouw zal de rentelast alleen maar toenemen. Eens gaat dat fout, je kunt de huren niet blijven verhogen en voornamelijk op het duurdere segment blijven inzetten.
Uit tabel 1 en 3 blijkt dat er ook veel geld naar beheer gaat. Dit zijn voornamelijk personeelskosten. Elk jaar neemt het aantal fte`s ook toe bij de meeste corporaties. Corporaties hebben er ook veel taken bij gekregen zoals een afdeling verkoop, beheer verkochte woningen door VVE`s en allerlei nevenactiviteiten in stichtingen en BV`s en vergeet de lobbyisten niet. Hier hebben ze zelf voor gekozen. Als de verkoop stopt zou dat ook een aardige bezuiniging op personeel betekenen.
Bij de bruteringsoperatie rond 1995 gingen mensen als toenmalig minister Stef Blok en trawanten er van uit dat de woningmarkt klaar was er hoefde gezien de toen geldende demografie niet veel bijgebouwd te worden. Corporaties zouden alleen onderhoud hoeven te plegen. Echter ze hadden er totaal geen rekening mee gehouden dat er een enorme immigratie opgang was gekomen. Studenten, expats en arbeidsmigranten die allemaal een goede betaalbare woning nodig hebben.
De corporaties gaan en kunnen de wooncrisis niet oplossen. Je kunt de huurders van sociale huurwoningen niet dit probleem laten financieren. Het bedrijfsmodel uit 1995 voldoet niet meer.
Financiële situatie
Uit tabel 2 blijkt dat de financiële parameters van alle zes corporaties er goed voor staan. Ze kunnen dus in principe meer lenen om nieuwbouw te plegen. De totale schuld is momenteel al meer als 11 miljard. Een schuld die eigenlijk niet meer af te lossen is. Dit is echter minder erg als het lijkt, je krijgt er immers huizen voor terug die meer waard zijn als deze schuld.
Nieuwbouw
Uit tabel 4 blijkt dat het aantal sociale huurwoningen afneemt en dat komt niet alleen door verkoop en sloop, maar ook door omkatten van sociaal naar dure huur. Nieuwbouw is niet alleen sociaal maar ook zogenaamde middenhuur en vrije sector.
Leegstand
Uit tabel 3 blijkt dat er totaal 32,1 miljoen in 2025 werd misgelopen alleen van Lieven de Key kon ik geen gegevens vinden. Het bedrag zou best nog hoger kunnen zijn. Ga je uit van een gemiddelde jaaropbrengst van 7200 Euro per woning, dan stonden er over 2025 ongeveer 4500 woningen leeg. Dit is natuurlijk niet alleen in Amsterdam.
Vooruitzicht
Waarschijnlijk gaat de verkoop van sociale huurwoningen gewoon door. De Amsterdamse politiek gelooft in het narratief dat woningcorporaties moeten verkopen om financieel overeind te blijven en dat meer koop en dure huur een buurt leefbaarder maakt. De lobby van de woningcorporaties werkt prima, bovendien heeft de gemeente Amsterdam zich volledig afhankelijk gemaakt van de corporatiewereld om nieuwbouw te laten plegen in de huursector.
De huidige Haagse politiek werkt ook niet mee met deze minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening. De minister wil de verkoop van sociale huurwoningen verruimen zodat beleggers ook weer toegelaten worden en de mogelijkheid tot tijdelijke huurcontracten verruimen tevens wil ze de inkomens afhankelijke huurverhoging verplichten. Met deze minister die zich laat belobbyen door de vastgoedjongens gaat de wooncrisis niet opgelost worden. Operette generaal Elenor Boekholt O`Sullivan heeft meer verstand van uniformen met hun versierselen als van volkshuisvesting.
Een oplossing zou kunnen zijn voor de woningnood: Woningcorporaties houden zich alleen nog bezig met onderhoud en beheer en een Gemeentelijk Woningbedrijf zorgt voor de nieuwbouw.
STOP DE VERKOOP we gaan door met de strijd voor rechtvaardige volkshuisvesting.
Bron: Jaarverslagen woningcorporaties. Ymere, De Alliantie, Stadgenoot, Eigen Haard, Rochdale en Lieven de Key
Dashboard Woningcorporaties (niet altijd actueel)
Scriptie. De terugkeer van het gemeentelijk woning bedrijf: een effectieve oplossing of een niet – wenselijke ontwikkeling. Marije Jansen. Rijks Universiteit Groningen 2016
Over sloop: Lezing van André Thomsen emeritus hoogleraar woningverbetering en beheer TU-Delft 23 april 2025 in Huis v.d. Wijk Amsterdam
Auteur: Winfried Jansen op de Haar. Bestuurder BAH (Bond Amsterdamse Huurders)
De analyse van de jaarverslagen van de corporaties over 2024 vindt u hier.